и отдельные законодательные акты Российской Федерации
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект) подготовлен в целях совершенствования законодательства о долевом строительстве.
Так, законопроект предусматривает:
решение вопроса исполнения исполнительных документов по расчетным счетам застройщика, имеющим целевое использование;
установление оснований исключения объектов строительства из реестра проблемных объектов;
возможность осуществления выплат гражданам вне зависимости от уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд, в том числе выплат членам жилищно-строительных кооперативов. Согласно Федеральному закону от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность осуществлять выплату возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика в случаях, когда по таким договорам застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд. При этом, в соответствии с Законом о банкротстве к жилищно-строительным кооперативам применяются особенности банкротства застройщика, а к членам кооперативов механизмы защиты, предусмотренные для участников строительства, средства которых привлекались на основании договоров. При этом отношения членов кооператива и самого кооператива регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации, который не предусматривает обязательности заключения договора. Таким образом, члены кооператива, не имеющие договора, предусматривающего передачу жилого помещения, не могут получить выплату возмещения.
Законопроектом в целях снижение расходов, в том числе за счет оптимизации дублирующих функций административно-хозяйственной поддержки публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд), некоммерческой организации Фонда и технического заказчика, а также исключения внутригрупповых операций, предлагается наделить Фонд функциями застройщика и технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в целях реализации полномочий по завершению строительства объектов, переданных от застройщика, признанного банкротом, и соответственно исключить положения о передаче объектов для достройки некоммерческой организации Фонда, с передачей ее прав и обязанностей к Фонду.
Также законопроектом предлагается внести изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:
установления сроков для арбитражного управляющего по подготовке документов, необходимых для принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, уточнения перечня таких документов;
уточнения требований к аккредитации арбитражных управляющих;
установления запрета для арбитражного управляющего на получение аккредитации в течение 1 года со дня аннулирования аккредитации;
установления особенностей по финансированию расходов арбитражного управляющего и по установлению лимитов арбитражным судом на основании ходатайства Фонда;
установление возможности для Фонда обратиться с ходатайством в арбитражный суд об отстранении арбитражного управляющего в связи с аннулированием его аккредитации.
В целях снижения административных барьеров предлагается установить, что застройщик обязан ежемесячно актуализировать проектную декларацию, что позволит установить единый срок внесения изменений в проектную декларацию застройщиком, вне зависимости от изменения конкретных сведений или обстоятельств.
Также законопроектом предлагается устранить правовую неопределенность, которая в настоящее время сложилась в судебной практике в части применения отдельных положений Федерального закона от
26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Так, в настоящее время есть ряд дел о банкротстве, в которых к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 1 июля 2018 года, не применяются все изменения, внесенные в Закон о банкротстве после указанной даты, что по сути привело к невозможности реализовать в делах о банкротстве застройщиков механизмы защиты, которые были предусмотрены, в том числе в связи с созданием Фонда.
Законопроектом предлагается распространить Закон о банкротстве в действующей редакции на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до 1 января 2018 года (до вступления в силу положений Федерального закона от 29 июля 2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), если в таких делах о банкротстве не начались расчеты с кредиторами третьей очереди.
Также законопроект предусматривает включение в перечень субъектов единой информационной системы жилищного строительства органов местного самоуправления, что позволит предоставить таким субъектам доступ к информации, содержащейся в системе.
Законопроектом предлагается внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части приведения его положений в соответствие с изменениями, введенными Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части исключения требования о получении градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков в случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем уже получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела. Так, с учетом части 11 статьи 573 Градостроительного кодекса Российской Федерации уточняются положения части 217 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части исключения требования о получении нового градостроительного плана в случае раздела или выдела земельного участка.
Кроме того, законопроектом уточняются положения
статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части установления особенностей правового регулирования деятельности застройщиков, получивший заключение контролирующего органа о соответствии критериям, и осуществляющих строительство с использованием счетов эскроу, если договоры комплексного освоения территории, развития территории заключены до 1 июля 2018 года. Соответствующее уточнение направлено на устранение неопределенности по проектам, начатым до 1 июля 2019 года, по которым денежные средства участников долевого строительства привлекаются с применением счетов эскроу, что позволит осуществлять проектное финансирование таких проектов без дополнительных ограничений.
Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.