5 августа 2020

Хотели бум, но получили бум-с: застройщики в панике

Именно так можно охарактеризовать ситуацию, которая сейчас складывается в строительной отрасли в России. Президент Владимир Путин поручил властям и бизнесу обеспечить сдачу 120 млн кв.м. жилья ежегодно уже к 2024 году. Но оказалось, что не все так гладко в датском королевстве. В прошлом году сдали чуть больше 70 млн кв.м. в целом по стране. Причем половина от этой цифры – строительство индивидуальное. Так что выходит, что отрасль не просто просела, а реально села. Что, кто и как сможет поднять ее на ноги, говорим с депутатом Государственной Думы РФ Евгением Шулеповым.
Евгений Борисович, в своих интервью и социальных сетях Вы неоднократно говорили, что стройка – одна из ключевых отраслей в экономике и во многом именно она определяет экономический рост. Поясните простым обывателям, каким образом от числа квадратных метров зависит рост экономических показателей?




Все очевидно. На обслуживание стройки работают десятки других отраслей. Если стройка остановится, они тоже замрут. Произойдет как бы цепная реакция. И в ее результате лишатся работы и дохода миллионы людей. Так что замораживание любой стройки – это очень серьезная проблема. А когда таких строек тысячи по стране – это уже настоящая катастрофа! И ровно наоборот. Когда у застройщиков все в порядке, когда дома сдаются и квартиры продаются, значит и с экономикой в целом дела обстоят хорошо. Во многих странах Правительства намеренно стимулируют развитие строительной отрасли. Поэтому Президент и поставил такую амбициозную задачу – сдавать 120 млн кв.м. жилья ежегодно.
Это непросто, но вполне реально, если наладить процесс.



И сколько времени уйдет на налаживание процесса?



Точный прогноз не дам. Но могу с уверенность сказать, что это время сократится до минимума, если все стороны начнут честно работать на выполнение этой задачи. Под всеми я подразумеваю власти, строителей, банки прежде всего. Пока эти лебедь, рак и щука тянут повозку в разные стороны, пытаясь работать на свои интересы, а не на общее дело.



В чем это проявляется?


Это проявляется в том, что власти занимаются выстраиванием бюрократических барьеров, бизнес не умеет и не хочет работать по новым правилам, а банки заняты исключительно поиском собственной выгоды. В результате мы имеем следующие плачевные итоги. Например, в Вологодской области в 2018 году разрешений на строительство было выдано 114, в 2019 году – только 27. В 2015 году в нашем регионе было сдано 820 тыс. кв.м. жилья, а в прошлом году не дотянули до 600 тысяч. В большинстве регионов картина именно такая. 70 тысяч замороженных строек в стране!

Давайте по порядку разберемся с каждым интересантом в этом процессе. Начнем с властей, поскольку Вы представляете именно эту сторону. Что сейчас необходимо предпринять «наверху», чтобы шестеренки закрутились?



Необходимо дорабатывать нормативку. И делать это оперативно и слаженно. Мы уже ведем активную работу с Правительством РФ в этом направлении.



Ряд примеров. Вступили в силу изменения в 214-​ФЗ о долевом строительстве, начала действовать новая система финансирования отрасли через эскроу-​счета. Теперь, покупая квартиру, дольщик переводит за неё деньги не застройщику, а в банк на специальный эскроу-​счет. До тех пор, пока дом не сдан, застройщик не может воспользоваться деньгами на этом счете.

Казалось бы – вот идеальная защита от мошенников! Но не тут-​то было. Деньги оказались заблокированы и для добросовестных строительных компаний. Чтобы воспользоваться деньгами с эскроу-​счета по окончанию строительства, застройщик сначала должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, затем дождаться, пока местные власти поставят дом на кадастровый учет, а после этого ему нужно снова ждать, когда собственники жилых и нежилых помещений в новостройке зарегистрируют свои права. Таким образом, деньги свои застройщик получит, когда рак на горе свистнет.

Очевидно, что требования к раскрытию эскроу-​счетов необходимо срочно упрощать. Дом сдал, разрешение на ввод в эксплуатацию получил – получи и свои деньги, начинай на них новые проекты. Сейчас выходит так, что у застройщиков денег нет ни в начале стройки, ни в конце. Как работать?

Другая ситуация. Застройщик пришел в банк за кредитом. Банк выдает ему список документов, необходимых для участия в проектном финансировании. А список этот содержит более 100 позиций на 20 листах! Чуть ли не родословную с застройщика требуют, а также справку, что не жираф. Утрирую, конечно. Но как иначе проиллюстрировать чудовищную забюрократизированность процесса? Строитель должен строить, а не годами бумажки собирать и писать.

Еще одна коллизия. Регионы обязаны выполнять госпрограммы по обеспечению жильем особых категорий граждан. Например, детей-​сирот или переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Строительство по этим программам осуществляется на условиях софинансирования. И регион в этой ситуации, как дольщик, должен разместить бюджетные деньги на эскроу-​счете. То есть государственные деньги просто замораживаются, вместо того, чтобы работать на экономику. Застройщикам совершенно не выгодно принимать участие в госпрограммах на таких условиях, и это ставит под угрозу их реализацию!

Есть и еще одна ахиллесова пята в этом процессе. Объявляя конкурс на строительство жилья по госпрограммам, власти выставляют заниженную цену квадратного метра. В итоге желающих строить не находится. При этом региональные власти не с потолка берут расценки, они руководствуются нормативами, установленными Минстроем. В случае, к примеру, с Вологодской областью, норматив не менялся с 2014 года. Но за 5 лет цена на квадратный метр у нас выросла с 35 до 45 тысяч рублей. А Минстрой по-​прежнему ориентируется на старые цены. Очевидно, что норматив надо менять, и делать это срочно. Потому что госпрограммы должны решать не только важнейшие социальные задачи, но и выступать в качестве мощного стимулятора развития строительной отрасли.

Над решением этих вопросом уже плотно работаем с Минстроем, Минэкономразвития, ЦБ.

Выходит, регионы работать готовы, но в большинстве случаев федеральное законодательство не позволяет это делать?





Если бы дело было только в законодательстве! К сожалению, на местах очень часто процессы тормозятся на ровном месте, без каких-​либо видимых причин.



Например, застройщики годами ждут, когда им выделят подходящий земельный участок. Вы же понимаете, что никому не нужен участок на болоте за городом. Желательно, чтобы на земле были коммуникации, инфраструктура вокруг. Это существенно снижает затраты застройщиков, как финансовые, так и временные. Но получить такой «лакомый» кусочек земли везде непросто, в любом регионе. Но если бы местные власти научились грамотно работать с Генпланом, планировать такие вопросы заранее на несколько лет вперед, то проблемы этой вообще бы не возникало. У нас же пока Генплан – это часто для городских и областных управленцев сродни абракадабре. Много ли среди управленцев архитекторов или строителей? В основном, менеджеры. Так откуда им эти вопросы знать и тем более понимать? Поэтому, в первую очередь необходимо обучать менеджеров во власти работе с Генпланом.

Затем необходимо учиться разговаривать с бизнесом. Разговаривать и договариваться за круглым столом. Скажем, выделяется участок без коммуникаций. Почему бы городу не взять подведение инженерных сетей в зону своей ответственности? Пока эту задачу взваливают на застройщиков. Они в свою очередь справедливо замечают – сети не являются собственностью бизнеса и будущих владельцев квартир. Так почему же за их подведение к земельному участку платят застройщики, а в конечном счете, покупатели жилья, в цену которого эти расходы, разумеется, закладываются?

Словом, заинтересованность местной власти в решении проблем бизнеса – это ключ к успеху городов и регионов в целом. Власти должны быть «заводилками» всех процессов. Выше приводил статистку разрешений на строительство в Вологодской области. 27 прошлогодних против 114 годом ранее. И это констатируется чиновниками просто как факт. Но ведь это провал! Власти должны были «из штанов выпрыгнуть», чтобы выяснить, какие причины и обстоятельства мешают строителям работать, почему за разрешениями никто не идет, сделать все, чтобы выполнить и перевыполнить показатели прошлых лет!

Подчеркну еще раз – в большинстве случаев достаточно просто сесть за круглый стол, чтобы решить все вопросы здесь и сейчас.


А почему застройщики не могут обойтись без взаимодействия с властью в принципе? Что мешает им получить кредит в банке на покупку земли и строительство вообще без участия третьей стороны?


Бизнес с удовольствием бы воспользовался такими возможностями, если бы они были! Только банки сегодня вместо кредитования застройщиков занимаются реальным саботажем.



Когда изменения в 214-​ФЗ начали действовать, Центробанк наделил 95 кредитных организаций полномочиями работы по новой схеме. То есть они могли открывать эскроу-​счета, заниматься проектным финансированием и так далее. В итоге на недавней встрече с Президентом Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что из 95 уполномоченных банков по новой схеме работают всего 39. Ими открыто порядка 23 тысяч эскроу-​счетов. Выдано 640 миллиардов кредитов на всю Россию! А для выполнения задач, поставленных Президентом, нужно не менее 5 триллионов!

Но даже эти смешные деньги застройщики «вырывали» у банков с потом и кровью. Заявки на кредит вместо рекомендованных Минстроем 45 дней рассматривались банками по несколько месяцев. Пакет документов, который нужно было предоставить для получений займа, занимал несколько коробок. В качестве залога под кредит банки требовали залог долей в ООО, личное поручительство учредителей бенефициаров, перевод всех счетов застройщика в банк кредитора, запрет кредитования в других банках, ограничение по распределению прибыли и отчуждению активов. Вам это не напоминает методы работы 90-х? Такой же рэкет, как тогда, только скрытый.

Так что с ЦБ мы ведем сейчас тесный диалог по разрешению сложившейся ситуации. Регулятор здесь должен выступать не только вкачестве рефери на ринге, но в первую очередь создать систему стимулирования банковского кредитования строительной отрасли.

Складывается впечатление, что строительный бизнес в действующих обстоятельствах должен спасать себя сам. Спасение утопающих, так сказать, дело рук самих утопающих. Пока власти примут законы, пока научатся работать с бизнесом, пока банки повернуться лицом к заемщикам, уже наступит 2024 год, в котором в стране должны быть путинские 120 млн кв.м. жилья. И если они не появятся, козлами отпущения сделают бизнес. Скажут, что он у нас не дорос до выполнения таких задач.




На самом деле в случае негативного сценария козлами отпущения будем мы все – граждане России. Потому что каждый почувствует на себе результаты провала строительной отрасли. Мыс этого начали разговор. Там где стройка – там жизнь. Будет стройка – будет работать экономика. И наоборот!



И в этом процессе роль бизнеса точно такая же, как у властей и банков. В этом равнобедренном треугольнике все стороны равны, то есть действия каждого интересанта равны по степени важности и влиянию на конкретный результат. Бизнес тоже должен учиться играть по новым правилам. Как водители, садясь за руль, одномоментно начинают двигаться по новым ПДД, если они меняются. Представьте, если бы водители начали возмущаться, принципиально ездили по старым правилам, отказывались переучиваться и так далее. Произошел бы транспортный коллапс.

Так и с застройщиками. Но вместо того, чтобы переучиваться, мобилизоваться, адаптироваться к новым реалиям, многие компании предпочли просто не выходить из зоны комфорта. В прошлом году в Москве,к примеру, зарегистрировано на 32% больше договоров долевого участия на покупку квартир, чем за 2018 год. И по данным Росреестра на долю самих же застройщиков пришлось примерно половина этих сделок. Иными словами застройщики купили квартиры сами у себя, чтобы уйти от работы с эскроу-​счетами.

Вот такой юридический трюк. Но он одноразовый. А что дальше? Какие у него будут последствия? Самые разные – и для бизнеса, и для покупателей. В первую очередь, цены на жилье вырастут еще. В Москве они итак выше себестоимости в несколько ра! По последним данным, средняя себестоимость строительства жилья в столице составляет 79,6 тысяч руб. за 1 кв.м. А в продаже большая доля квартир по цене от 500 тыс. рублей за квадратный метр! Вы можете убедиться в этом сами, открыв любой сайт продаж недвижимости. Так что в конечном итоге пострадает покупатель, его кошелек.

Выходит, жилье из дорогого превратится в недоступное. Люди совсем перестанут квартиры покупать. Снова придет коммунальная эра!

Несмотря на цены, спрос на жилье в целом по стране очень высок. Люди хотят покупать жилье, готовы брать и честно обслуживать ипотеку. Об этом говорит анализ ипотечного кредитования. Ипотека растет. И это радует!

Но и здесь не обошлось без ложки дегтя. Если в 2014-​2015 годах 75-80% ипотечных кредитов направлялось на новое строительство и 20-25% на вторичный рынок, то в 2019 году наблюдалась обратная тенденция. 80% ипотечных кредитов составил вторичный рынок. То есть ипотека из инвестиционного механизма и инструмента развития экономики превращается в обычный потребительский кредит. Грубо говоря, эти деньги «проедаются», а не материализуются в новые стройки.

Что с этим делать? Стимулировать кредитование застройщиков. Сделать все, чтобы застройщики имели доступ к ресурсам – финансовым, инфраструктурным, административным, образовательным и так далее. А для этого надо решать все те задачи, о которых мы выше говорили. Вот такой круговорот! Так что выход один – власти, застройщики и банки должны научиться играть в одну игру по простым и понятным правилам.


Источник: газета "Наша Вологда".