и отдельные законодательные акты Российской Федерации
(в части решения приоритетных задач в сфере долевого строительства)
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект) подготовлен во исполнение перечня поручений Президента Российской Федерации от 28 декабря 2018 года № Пр-2523 по итогам совещания с членами Правительства Российской Федерации от 11 декабря 2018 года и перечня поручений Президента Российской Федерации от 29 марта 2019 года № Пр-555ГС по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета, прошедшего 12 февраля 2019 года.
Так, в целях завершения строительства проблемных объектов законопроектом предусматривается возможность создания субъектом Российской Федерации унитарной некоммерческой организации в форме фонда (далее – Фонд субъекта Российской Федерации), деятельность которой будет регламентировать статья 21.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в редакции законопроекта. Финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации предполагается осуществлять через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) за счет средств, предоставленных Российской Федерацией или иным публично-правовым образованием.
Одновременно законопроектом уточняются особенности деятельности некоммерческой организации Фонда, предусмотренной Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Для обеспечения целевого расходования бюджетных средств, выделяемых на финансирование завершения строительства проблемных объектов, в отношении операций, совершаемых некоммерческой организацией Фонда и Фондом субъекта Российской Федерации, устанавливается ряд ограничений. Им запрещается использовать принадлежащее имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, совершать иные сделки, не связанные с завершением строительства проблемных объектов.
Кроме того, устанавливается, что любые расчеты по операциям, осуществляемым некоммерческой организацией Фонда, Фондом субъекта Российской Федерации и лицами, входящими в кооперацию Фонда субъекта Российской Федерации, производятся с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства в порядке, предусмотренном статьями 9.2 – 9.4 Закона № 218-ФЗ в редакции законопроекта.
Банковское сопровождение предполагает полный контроль за совершаемыми операциями и, по сути, заменяет казначейское сопровождение. Полномочиями уполномоченного банка в сфере жилищного строительства наделяется кредитная организация единого института развития в жилищной сфере. Соответствующие изменения предусматриваются в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как Фонд субъекта Российской Федерации, так и некоммерческая организация Фонда в случаях, установленных Правительством Российской Федерации, смогут стать приобретателями имущества и обязательств застройщика, признанного арбитражным судом банкротом, перед участниками строительства, если для финансирования завершения строительства будут использованы средства компенсационного фонда, Фонда или средства федерального или регионального бюджета.
Законопроектом предусматривается, что Фонд будет осуществлять выплату возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, определенных подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), при несостоятельности (банкротстве) застройщика в случаях, когда по таким договорам застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а также по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, при несостоятельности (банкротстве) застройщика. Указанные выплаты смогут осуществляться за счет имущества Фонда, сформированного посредством имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований. В отношении таких помещений должны будут также уплачиваться обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.
Поправки в Закон о банкротстве направлены также на урегулирование особенностей проведения процедуры банкротства застройщика, когда Фондом принимается решение о целесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в редакции законопроекта.
Таким образом, переданное Российской Федерацией, иным публично-правовым образованием Фонду в качестве имущественного взноса имущество в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства может использоваться:
1) на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры для последующей безвозмездной передачи таких объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;
2) на погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок и находящиеся на нем неотделимые улучшения, включенных в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Закона о банкротстве возможности передачи некоммерческой организации Фонда или Фонду субъекта Российской Федерации прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, или передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено;
3) на погашение расходов в соответствии с пунктом 3 статьи 59 Закона о банкротстве;
4) выплату возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ;
5) на иные цели, связанные с указанными мероприятиями в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
При этом законопроектом также устанавливается, что финансирование указанных мероприятий осуществляется в случае, если застройщик, являющийся юридическим лицом (за исключением юридических лиц, созданных в форме некоммерческой корпоративной организации), признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, при соблюдении следующих условий:
1) земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства или объект инфраструктуры, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, в том числе, если договор, представляющий соответствующее имущественное право на земельный участок прекратил действие на дату принятия решения о предусмотренном настоящей частью финансировании;
2) застройщик получал разрешение на строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Кроме того, предусматривается, что указанное финансирование будет предоставляться только в отношении объектов строительства, строительство которых началось до 1 июля 2019 и привлечение средств граждан по которым осуществляется застройщиком не только с использованием счетов эскроу.
Согласно проектируемым нормам, в случае банкротства застройщика и принятия Фондом решения о целесообразности финансирования указанных мероприятий собрание участников строительства проводиться не будет. Кроме того, если требования участников строительства возникли на основании договоров участия в долевом строительстве, арбитражный управляющий сможет вносить указанные требования самостоятельно на основании данных ЕГРН и данных бухгалтерской отчетности. Участник строительства должен уточнить размер своих требований, если данные отсутствуют или неверно отражены в реестре требований участников строительства. Также сокращению сроков передачи объекта незавершенного строительства приобретателю будет способствовать поправки в части уточнения сроков уведомления участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявления требований к застройщику.
Законопроектом также предлагается предусмотреть, что кандидатура арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика всегда предлагается Фондом. При этом в переходных положениях к законопроекту предусматривается право Фонда ходатайствовать в арбитражный суд о замене арбитражного управляющего. Из определения «участник строительства» исключается юридическое лицо. Законопроектом также предусматривается возможность включения в реестр требований участников строительства требований граждан – участников строительства по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве без подтверждения оплаты застройщику.
Указанные поправки в целом будут способствовать более полной защите прав граждан-участников строительства.
Изменения, регулирующие деятельность субъектов информации, определенных в части 3.1 статьи 23.3 Закона № 214-ФЗ (далее – субъекты информации), оператора единой информационной системы жилищного строительства (далее – единая информационная система), их взаимодействие между собой, носят уточняющий характер. Так, более четко определено, что направление застройщиками информации и документов, необходимых для выдачи уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган), заключения о соответствии застройщика установленным требованиям, осуществляется застройщиками с использованием единой информационной системы через их личные кабинеты. Кроме того, уточняется, что объем информации, размещаемой субъектами информации в единой информационной системе, определяется федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.
В целях создания более эффективного правового механизма решения проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и права которых нарушены, полномочия контролирующих органов дополняются реализацией мероприятий по решению проблем указанных граждан. Также определяется, что в единой информационной системе средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации, формируется единый реестр проблемных объектов, а контролирующие органы обязаны размещать в единой информационной системе информацию по реализации мероприятий по решению проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов.
Проектируемая часть 11 статьи 23.3 Закона 214-ФЗ наделяет застройщика, являющегося приобретателем в соответствии с Законом о банкротстве, правом получить доступ к документам и информации в отношении каждого объекта долевого строительства, обязательства по которым перед участниками долевого строительства были переданы этому приобретателю. Такой доступ ему необходим для исполнения своих обязанностей по осуществлению мероприятий по завершению строительства проблемных объектов, так как на практике очень часто получить документы и информацию непосредственно от застройщиков, нарушивших свои обязательства перед участниками долевого строительства, не представляется возможным.
Кроме того, законопроектом уточняются положения статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 478-ФЗ) в части установления особенностей правового регулирования деятельности застройщиков, по проектам, начатым до 1 июля 2019 года, и привлекающих денежные средства участников долевого строительства после 1 июля 2019 года с применением счетов эскроу.
В частности, предусматривается, что застройщик, получивший заключение контролирующего органа о соответствии критериям, заключает договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Законом № 218-ФЗ. Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и в отношении таких объектов строительства договоры участия в долевом строительстве должны заключаться с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ, при заключении таких договоров не применяются части 4 и 6 статьи 15.4 указанного Федерального закона.
Фонд наделяется правом быть лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика, производство по делу о банкротстве которого возникло до вступления в силу Закона № 478-ФЗ вне зависимости от факта уплаты таким застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Законопроектом уточняются положения о сохранении залога участников долевого строительства и залоговых кредиторов на образуемый земельный участок, на котором находится строящийся объект, для строительства которого привлекались средства указанных лиц, и прекращении обременения указанных лиц на исходный земельный участок. Данное изменение призвано позволить застройщикам привлекать средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу и перейти на проектное финансирование.
Законопроектом предусматривается также внесение изменений в Федеральный закон от 26 июля 2017 года № 191-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», целью которых является установление возможности применения при проектировании и строительстве федеральных единичных расценок. Вносимые изменения позволят применять ранее разработанные и разрабатываемые в настоящее время сметные нормы с учетом новых технологий, материалов и оборудования.
Кроме того, вносятся поправки в статью 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», которыми устраняется правовая неопределенность и утоняется, что средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения.
Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.