1. Законопроектом предусматривается введение в оборот договора жилищных сбережений. Сберегательные операции данного вида широкого используются за рубежом, в том числе в европейских странах, в качестве механизма накопления гражданами средств для последующего приобретения жилья.
Для банковской системы долгосрочные жилищные сбережения граждан являются источником длинных пассивов, используемых прежде всего для финансирования строительства жилья. По договору жилищных сбережений банк на предусмотренных договором условиях обязан принимать от физического лица суммы денежных средств и зачислять их на счет жилищных сбережений, а по истечении срока сбережения обязан возвратить всю сумму сбережений, выплатить проценты на нее и предоставить вкладчику кредит на приобретение жилья в оговоренной при заключении договора жилищных сбережений сумме и на предусмотренных этим договором условиях.
2. В основу системы жилищных сбережений предлагается положить следующие принципы.
1) Все банки, допущенные в систему страхования вкладов физических лиц, должны получить возможность заключать с гражданами договоры жилищных сбережений. При реализации региональной программы жилищных сбережений субъекты Федерации могут устанавливать дополнительные требования к банкам – участникам программы.
2) После завершения фазы сбережения (срок сбережения как правило составляет 3-7 лет) банк обязан вернуть сумму вклада и проценты, а также предоставить вкладчику кредит, существенные условия которого оговариваются в момент заключения договора жилищных сбережений.
3) Программа жилищных сбережений может получить поддержу государства в лице субъекта Федерации. Одной из форм поддержки является выплата гражданину социальных выплат на счет жилищных сбережений из средств бюджета субъекта Федерации.
3. Договор жилищных сбережений может быть отнесен к смешанным договорам (п. 3 ст. 421 ГК РФ), в нем содержатся элементы договора вклада (ст. 837 ГК РФ) и предварительного договора о предоставлении целевого кредита на улучшение жилищных условий (ст. 429 ГК РФ). Целесообразность законодательного регулирования договоров данного вида объясняется их социальной и экономической значимостью. Договоры подобного вида, в частности, получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на банковские счета последних. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.
С учетом принципов российской бюджетной политики законопроект не предусматривает прямой поддержки рассматриваемой категории вкладчиков за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов федерации (что не исключается в дальнейшем). В принимаемых законах о бюджете субъектов Российской Федерации могут предусматриваться нормы о выплате премий, пропорциональных размеру жилищных сбережений, для отдельных категорий лиц (бюджетников, врачей, учителей и т.д.).
4. Граждане могут приобретать жилье, используя только средства жилищных сбережений или добавляя к ним заемные средства (ипотечный жилищный кредит). Закон предусматривает, что клиент по договору жилищных сбережений вправе отказаться от заключения договора целевого кредита полностью или частично, уведомив об этом банк до установленного договором срока его заключения. Используя средства жилищных сбережений на улучшение жилищных условий, т.е. целевым образом, гражданин сохраняет право на полученные социальные выплаты из бюджета субъекта федерации.
В случае получения ипотечного кредита размер первоначального взноса участника программы жилищных сбережений может составлять 50% и более, что существенно повышает качество кредита и снижает процентную ставку.
Запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков. В рамках нее гражданин сможет целевым образом накапливать средства первоначального взноса для последующего получения ипотечного кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты.
5. С учетом стабилизации цен на рынке жилой недвижимости в большей части регионов России механизм жилищных сбережений позволит максимально широко вовлечь население (средства населения) в реализацию жилищных программ при одновременном формирования отложенного спроса на жилье (жилую недвижимость) со стороны граждан.
Данные программы становятся особенно востребованными с учетом обязательного сбережения потенциальным заемщиком первичного взноса (в размере как минимум 20-30% стоимости квартиры). На текущем уровне развития российских финансов лишь банковская система способна обеспечить для такого количества клиентов надежное сбережение и сохранение соответствующих сумм.
Экономическое значение использования жилищных сбережений в программах обеспечения населения жильем, в частности, состоит в следующем:
создается надежный «банковский» механизм аккумулирования и сбережения сбережений (первичных взносов) на приобретение жилья;
значительно возрастает доля сбережений населения, замедляются темпы инфляции;
длительный срок сбережений позволяет банкам лучше оценить платежеспособность будущих заемщиков и значительно повысить качество предоставляемых ипотечных кредитов;
накапливаемый банковским сектором инвестиционный ресурс используется в целях ускоренного развития строительного сектора, для банковской системы долгосрочные жилищные сбережения граждан являются источником длинных пассивов;
искореняются иждивенческие настроения, основанные на ожидании предоставления бесплатной квартиры или беспроцентного кредита (без каких-либо усилий либо целенаправленных действий со стороны гражданина).
6. Законопроект предусматривает раздельное страхование денежных средств граждан на счете жилищных сбережений и иных счетах клиента в том же банке. Таким образом, вне зависимости от размера остатка средства на иных счетах средства участника жилищно-сберегательной программы будут застрахованы.
7. Законопроектом предусмотрена возможность реализации региональных программ поддержки жилищных сбережений, что является одним из прямых инструментов выполнения Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах Российской Федерации на период до 2024 года». Обозначенные в Указе Президента Российской Федерации цели по обеспечению доступным жильем семей со средним достатком за счет полуторакратного наращивания объемов жилищного строительства и дальнейшего снижения ипотечной ставки требуют прорывного роста как предложения жилья, так и платежеспособного спроса на него на фоне снижающихся реальных доходов населения. Работая над реализацией предыдущих «майских» указов в части повышения доступности жилищного кредитования для населения с невысоким уровнем доходов, ряд субъектов Российской Федерации уже начали прорабатывать в «пилотных» режимах различные варианты формирования региональных ипотечно-накопительных систем с государственной поддержкой (подпункт «б» пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600, а также положения Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р и ранее действовавшей ипотечной Стратегии-2030). Такая работа по внедрению локальных ипотечно-накопительных программ, например, в Краснодарском крае и Республике Башкортостан, позволила обеспечить ипотечную ставку по ипотечным кредитам на уровне 6-7% годовых.
Распространение наработанного опыта на региональных и общефедеральном уровнях позволит обеспечить стабильно низкие ипотечные ставки для населения (неизменные даже при возможном росте рыночных ставок в будущем). Долгосрочный характер жилищных сбережений позволяет эффективно увязывать ипотечно-накопительную программу с проектами массового строительства жилья в рамках комплексного освоения территорий (значительный опыт в этом направлении с 2003 года достигнут в Республике Казахстан, в ряде субъектов Российской Федерации также имеются отельные наработки в этом направлении). Кроме того, стимулирование (премирование) сбережений граждан со стороны государства является гораздо более эффективной мерой с экономической точки зрения по сравнению с традиционными видами субсидирования первоначального взноса и/или части процентной ставки по ипотечным кредитам населения. Так, например, в Республике Башкортостан обеспечена беспрецедентная, по сравнению с ранее действовавшими программами субсидирования первоначального взноса или процентной ставки отдача от бюджетной поддержки: на 1 рубль средств республиканского бюджета привлечено более 16 рублей внебюджетных средств (сбережения населения и банковские кредиты). В случае субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам мультипликатор бюджетной поддержки значительно ниже и находится в диапазоне от 5 до 10 единиц в зависимости от срока субсидирования.
8. Реализация региональных программ поддержки жилищных сбережений выявила ряд правовых проблем, которые призван устранить предлагаемый законопроект.
Во-первых, имеют место ситуации, когда после окончания периода сбережения и выхода на кредитный этап кредитная организация отказывает гражданину в выдаче ипотечного кредита по причине существенного ухудшения его материального положения. Указанные ограничения установлены в законодательстве, гражданин должен заранее понимать, что в силу определенных причин не сможет получить ипотечный кредит.
Во-вторых, имеют место случаи списания средств по исполнительным документам со счетов жилищных сбережений граждан в кредитной организации сумм адресной государственной поддержки (выплаты, премий), полученной участниками программы жилищных сбережений из регионального бюджета. Таким образом, эти целевые бюджетные денежные средства оказываются не защищены от списания. Кроме того, в результате списания денежных средств со счета жилищных накоплений участник может быть исключен из программы, поскольку происходит нецелевое расходование бюджетных средств. В Закон об исполнительном производстве вносятся дополнения, которые исключают обращение взыскания на бюджетные средства.